負資產急減 十大屋苑現曙光

樓價回升帶動負資產急減。截至今年首季末，負資產住宅按揭宗數按季大減近一半，至1.14萬宗；涉及金額亦降47.8%至550億元，宗數及金額均創近10個季度新低。 

去年同期負資產宗數曾逾4萬宗，但隨着樓價於過去一年間反彈逾15%，宗數大幅回落逾七成，並連跌四個季度。換算起來，相當於樓價每上升1%，負資產便減少約2,000宗。

樓價連升十個月，中原城市領先指數CCL最新報155.58點，較2021年8月歷史高位191.43點僅低18%，跌幅已顯著收窄。隨着樓價逐步回升，大批高成數按揭業主終於迎來曙光。以十大屋苑為例，雖然現時樓價距離高位仍有差距，但部分藍籌屋苑已率先收窄跌幅。由於各屋苑的歷史高位不一，本文統一以CCL於2021年8月的最高位作為比較基準。 

其中已有四個屋苑跌幅縮至不足兩成，表現最突出的為觀塘麗港城，最新呎價12,301元，距高位14,186元僅差13%，意味著承造九成按揭的業主只要樓價再微升，便可率先脫離負資產。其次是沙田第一城，跌幅收窄至16.7%，若升勢持續，下半年有望「翻身」。太古城及黃埔花園分別錄得17.5%及18%跌幅，亦逐步逼近安全水平；至於嘉湖山莊則仍落後，跌幅達26%。 

陳永傑預計，目前樓價回勇勢頭明顯，預期第二季可再升約4%至5%，第二季負資產宗數勢將跌穿一萬宗水平，有機會低見五、六千宗。而負資產宗數持續回落，對香港整體經濟有多方面正面影響。首先，業主財務壓力減輕，信心回升，有助刺激消費及投資意欲。其次，銀行壞帳風險下降，金融體系更穩健，資金可更有效流向市場。再者，樓市氣氛改善，交投活躍，帶動相關行業如地產代理、裝修及零售受惠。 

「負資產」是指物業市值跌穿尚欠銀行的按揭貸款本金，令業主即使出售單位套現，仍不足以清還貸款。假設一名買家於樓市高峰期以1,000萬元買入單位，並承造九成按揭（借貸900萬元），一旦樓價下跌超過一成，單位市值跌至900萬元以下，業主便陷入負資產。若樓價跌兩成，市值降至800萬元，業主出售單位後仍欠銀行100萬元，這差額就是負資產。這種情況在樓市下行周期較常見，反映資產價值不足以抵押貸款，對業主及銀行均構成風險。